양도소득세와 증여세

양도의 개념

 

양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여

그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 

 

토지나 건물 외에 다양한 형태의 양도가 있다. 

 

• 골프회원권
• 개인기업이 소유하는 자산과 부채를 포괄적으로 법인에 현물출자
• 채무불이행으로 토지의 경매
• 이혼 위자료로 배우자에게 토지의 소유권이전
• 부담부 증여시 채무의 인수

 

양도로 보지 않는 경우

 

• 환지처분 또는 보류지로 충당
• 지적경계선 변경을 위한 토지의 교환
• 신탁재산의 이전
• 양도담보
• 부동산의 신축판매
• 이혼으로 인한 재산분할

 

양도소득과 과세표준의 계산

 

총수입금액 - 취득가액 - 기타경비	양도가액 (자본적지출, 양도비용)
= 양도차익 - 장기보유특별공제	자산별로 계산 양도차익 × [6%~30%, (12% ~ 40% + 8% ~ 40%)]
= 양도소득금액 -  양도소득기본공제	4개의 그룹으로 구분하여 각각 연 250만원
= 양도소득과세표준	산출세액:  양도소득과세표준 × 기본세율  보유기간이 2년 이상인 주택을 양도하는 때는 기본세율을 적용한다

 

자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에

다음의 추계방법을 순차적으로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있다. 

 

	양도가액	취득가액	자본적지출 / 양도비용
원칙	실지거래가액	실지거래가액	실지비용
추계	1. 매매사례가액 2. 감정가액 3. 기준시가	1. 매매사례가액 2. 감정가액 3. 환산취득가액 4.기준시가	개산공제 (토지/건물의 경우, 취득당시 기준시가 × 3%)

 

 

환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가)

 

환산취득가액은 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례사액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 

 

예를 들어, 아래와 같이 환산취득가액(x)을 구할 수 있다. 

취득	양도	환산취득가액
(x) 기준시가 3억 (60%)	실거래가 10억 기준시가 5억	10억   ×  3억 / 5억

 

 

장기보유특별공제

 

토지 및 건물의 보유기간이 3년 이상일 때, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 

 

단, 미등기양도자산과 조정대상지역에 있는 주택으로 다음의 경우는 제외한다. 

 

• 1세대 2주택
• 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우
• 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
• 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우

 

계산법은 아래와 같고, 공제율은 보유기간에 따라 다르며 3년이상 4년미만이 6%의 공제율이고, 보유기간 및 거주기간 연수가 늘어날수록 2%씩 증가한다. 

장기보유특별공제액 (일반자산) =일반자산의 양도차익×보유기간별 공제율
장기보유특별공제액 (고가주택) =일반자산의 양도차익×(보유기간별 공제율+거주기간별 공제율)

 

 

고가주택 등의 양도소득금액 계산의 특례

 

1세대 1주택 비과세요건을 충족하였음에도 불구하고 비과세대상에서 제외되는

고가주택(실지거래가액이 12억원을 초과)의 경우, 양도차익은 다음과 같이 계산한다. 

 

고가주택 등의 양도차익(A) = 양도차익  ×   (양도가액 - 12억원) / 양도가액
고가주택 등의 장기보유특별공제액 = 장기보유특별공제액 ×   (양도가액 - 12억원) / 양도가액

 

양도소득세의 납부

 

해당자는 양도소득과세표준을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고해야 하며, 양도차익이 없거나 결손금이 발생한 경우에도 이러한 예정신고는 해야 한다. 

 

주식 및 출자지분 중 국내주식의 경우엔 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야한다. 

 

추가할 세금이 있을 경우, 그 과세기간의 다음연도 5월1일부터 5월 31일까지 납세지 세무서장에게 신고하고 납부해야 한다. 납부할 세액이 1천만원을 초과할 경우, 종합소득세와 같은 방법으로 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부 할 수 있다. 

 

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예제 1)

(2020,CTA)

풀이)

구분	내역	금액
고가주택의 양도차익	[1,300,000,000 (양도가액) - 520,000,000 (환산취득가액)                   - 6,000,000 (필요경비 개산공제)]                             ×  (13억원 - 12억원/13억원)	59,538,461
양도소득금액	59,538,461(양도차익) - 47,630,769 (장기보유특별공제)	11,907,692

 

환산취득가액: 1,3000,000,000 × 2억원(취득당시 기준가) / 5억원(양도당시 기준가) 

필요경비개산공제액 :  200,000,000(취득당시 기준시가) × 3% 

장기보유특별공제: 59,538,461 × 80% (10년 이상 보유, 10년 이상 거주) 

 

 

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다음의 예제는 건물과 토지를 일괄로 양도한 건에서 건물의 양도차익만을 구하는 문제이다.

 

여기서 주의할 점은 토지와 건물 등을 구분기장한 가액이 안분계산한 가액과 30%이상 차이가 있는 경우에

토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보며,

부가가치세의 안분규정(감정가액 → 기준시가 → 장부가액 → 취득가액)을 준용하여 계산하는 것이다. 

 

예제 2)

(2019, CTA)

풀이)

양도차익을 구하려면,

 

①건물양도가액 - ②건물 취득가액 - ③건물 필요경비를 구하면 된다. 

 

①건물양도가액: 187,500,000

   계약서상 양도가액이 3억이지만, 감정가액에 따라 안분한 금액과 30%이상 차이가 있으므로 안분금액이

    양도가액이 된다. 

• 감정가액에 따라 안분한 금액: 5억(일괄양도가액) × 1억5천(건물)/4억(건물+토지)=187,500,000
• 차이: 112,500,000 / 187,500,000 = 60%

②건물 취득가액: 78,000,000

    120,000,000(건물취득가액) - 42,000,000 (필요경비 산입 건물감가상각비)

     (감가상각비: 120,000,000 × 3.5년/10년)

 

③건물 필요경비: 1,500,000

    4,000,000(계약서 작성비용) × 150,000,000(건물감정가액) / 400,000,000(건물토지감정가액)

    (도색비용은 자본적지출이 아니라 수익적 지출에 해당하므로 필요경비에 해당하지 않는다. )

 

∴건물 양도차익 : 108,000,000

 

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다음 예제는 특수관계인에게 저가양도한 경우이며, 감가상각비를 이미 사업소득에 필요경비로 반영했으며 매각차손이 개입된 경우이다.

 

예제 3)

풀이)

1. 양도가액: 600,000,000

2. 취득가액: (398,000,000)

3. 기타 필요경비: (11,000,000)

4. 양도차익: 191,000,000

5. 장기보유특별공제: (19,100,000)

6. 양도소득금액: 171,900,000

7. 양도소득기본공제: (2,500,000)

8. 양도소득과세표준: 169,400,000

 

1. 특수관계인에게 시가(620,000,000)보다 저가(600,000,000)로 양도하였으나,

   거래차액(20,000,000)이 3억원 미만이면서 시가의 5%미만이므로

    부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다. 

2. 400,000,000(취득가) - 15,000,000(감가상각비) + 13,000,000(취득세) = 398,000,000

3. Min [ 5,000,000,  2,000,000 (매각차손) ] + 9,000,000(양도시 중개수수료) = 11,000,000

4. 191,000,000 × 10% ( 5년 이상 6년 미만 ) = 19,100,000

    (보유 중에 납부한 재산세는 양도비용에 해당하지 아니다. )

 

(*매각차손: 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매이반 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.)

 

 

절세 전략

 

실제 절세 사례를 통해 양도소득세와 증여세를 계산하는 방법을 알아보자. 

 

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