부동산임대소득금액 계산

부동산임대소득금액 계산

 

주거용 건물임대업의 총수입금액이 2천만원을 초과하면 종합소득과세표준에 합산하여 기본세율로 과세하고,
2천만원 이하(소규모 주택임대소득자)인 경우는  분리과세특례를 적용한다. 

 

기본적으로 월세를 총수입금액에 포함하지만, 보증금이나 전세금의 경우는 아래와 같은 조건에 한하여

간주임대료를 적용할 수 있다.

간주임대료 적용:  3주택 이상을 보유하고, 그 해당주택의 보증금의 합계액이 3억을 초과할 때

 

간주임대료 적용 여부

 

간주임대료를 계산하는 구체적인 방법을 알아보면 다음과 같다. 

 

 

임대보증금(전세금) 등에 대한 총수입금액 계산의 특례

 

크게 주택이 아닌 일반 부동산의 경우와 3주택 이상인 경우로 나눌 수 있다.

 

1) 주택이 아닌 일반 부동산의 경우 (예: 상가건물)

① 장부가 있는 경우
  간주임대료 = (보증금 - 건설비) × 정기예금 이자율  - 금융소득

② 추계 신고할 경우
  간주임대료 = (보증금 - 0)  × 정기예금 이자율

※ 건설비: 해당 건물의 취득가액(토지 제외)을 말하며, 자본적 지출액은 포함하고 재평가차액은 제외한다.

※법인의 경우, 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인에게만 적용한다.(추계인 경우는 법인도 가능) 

 

2) 3주택 이상을 소유하고, 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

① 장부가 있는 경우
  간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 60% × 정기예금 이자율 - 금융수익

② 추계 신고할 경우
  간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 60% × 정기예금 이자율

 

 

분리과세 주택임대소득에 대한 과세특례

 

 

해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우,

분리과세가 가능하고, 경비에 차감된 경비율(50% / 60%)을 곱하여 주택임대소득금액을 구할 수 있다.

 

또한, 분리과세 주택임대소득금액을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 경비에서 추가로 공제혜택(200만원/400만원)이 주어진다. 

 

[분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우]

구분	필요경비율	추가공제금액
등록 임대주택사업자	60%	400만원
미등록 임대주택사업자	50%	200만원

 

2천만원을 초과하는 경우엔, 공제금액은 적용하지 않고, 필요경비율만 경비에 곱하여 계산한다. 

 

 

종합소득 결정세액 세액계산의 특례

 

 

분리과세 주택임대소득은 종합소득과세표준에 합산하지 않고, 별도로 계산한 세액을 종합소득세액에 포함하여 신고납부해야 한다. 

 

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득결정세액은 다음과 같이 계산한다. 

 

종합소득결정세액 = MIN ( ①, ② )

① 분리과세시 종합소득결정세액
     = 주택임대소득 ×14% + 그 외의 종합소득결정세액(종합소득산출세액 - 그 밖의 공제, 감면세액)

② 종합과세시 종합소득결정세액
   = 종합소득산출세액 - 그 밖의 공제, 감면세액

 

① 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 다른 종합소득금액에 관계없이 무조건 14% 단일세율을 적용하여 소득세 부담을 완화하려는 데 그 취지가 있다. 

② 종합소득과세표준에 합산하여 종합소득산출세액을 계산할 경우, 14%보다 더 낮은 6%까지 나올 수 있으므로, 더 낮은 세액으로 선택할 수 있도록 한 것이다. 결국, 분리과세 주택임대소득은 최저 6%, 최고 14%의 세율이 적용된다고 할 수 있다. 

 

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[ 연습하기 1 ] K씨의 주택 임대현황 사례를 통해 연습해 보자. 

 

1. K씨의 2022년도 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액(주택임대 수입금액)의 합계액을 계산하고,

    분리과세 주택임대소득에 해당하는지 여부를 판단하시오.

 

(2022년도 주택임대사업 부분에서 발생한 금융수익은 없다. 이자율은 2%이다.)

 

풀이) 

1) 임대료 : 90만 × 12 = 10,800,000

2) 간주임대료: A + B = 720만원  (3주택이상, 보증금 합계 3억원 이상)
    A주택 : (8억원 - 3억원) × 60% × 2% = 6,000,000 (보증금이 큰 주택부터 3억원 차감)
    B주택: (1억원 - 0)× 60%× 2% = 12,000,000

→총수입금액: 1) + 2) = 18,000,000 (2천만원 이하이므로 분리과세 주택임대소득에 해당됨)

 

                     

2. 위 사례에서 K씨의 종합소득금액이 1,600만원(분리과세 주택임대소득 제외분)이고, A주택, B주택 모두 등록임대주택인 경우, 주택임대소득금액을 구하시오. 

 

풀이)

주택임대소득금액: 1) - 2) = 3,200,000

1) 주택임대수입금액: 18,000,000
2) 필요경비: 18,000,000 × 60% + 4백만원 = 14,800,000

 

3. 위 사례에서 A주택은 미등록주택, B주택은 등록임대주택일 경우, 주택임대소득금액을 구하시오. 

 

풀이)

 주택임대소득금액: 1) - 2) = 4,466,667

1) 주택임대수입금액: 18,000,000 
2) 필요경비 : 13,533,333  
     : 6,000,000(A주택) × 50% + ( 200만원  × 6,000,000 /18,000,000 )
     + 12,000,000(B주택) × 60% + ( 400만원 × 12,000,000 /18,000,000 )

※ 두 주택의 조건이 다르므로, 필요경비 추가금액은 가중치를 두어 계산한다. 

 

 

 

[연습하기 2]

 

다음은 거주자 K씨의 2022년도 과세자료이다. Case 1의 종합소득결정세액을 계산하시오.

 

 

풀이)

종합소득결정세액: MIN [ (1), (2) ] = 120,000
(1) 분리과세시 : 3,200000 × 14% +(16,000,000-7,200,000) × 6% - 600,000 =376,000
(2) 종합과세시: ( 3,200,000 + 16,000,000 - 7,200,000) × 6% - 600,000 = 120,000

※현실에선 3백2십만원이 종합과세에 적용할 땐 숫자가 커짐. (분리과세를 전제로 한 금액이기때문). 2천만 이하는 무조건 분리과세를 하는 것이 유리하다. 

 

 

(CTA, 2024)

 

(풀이)

 

A주택: 12,000,000 × (1-60%) - 4,000,000 × 1,200,000/20,000,000 = 2,400,000

B주택: 8,000,000 × (1-50%) - 2,000,000 × 800,000 / 20,000,000 = 3,200,000

 

* 40제곱미터 이하 기준시가 2억이하 소형주택은 보유주택수에서 제외 -> 3주택이 아니므로 간주임대료(보증금) 계산 불필요

*필요경비율: 60%, 50%

*기본공제: 4백, 2백 (등록, 미등록 둘 다 있으면 안분하여 계산)